Cosa controllare prima di comprare casa: la checklist per arrivare al rogito senza sorprese
La casa piace, il prezzo convince, la decisione sembra presa. Proprio qui, però, conviene rallentare. Sapere cosa controllare prima di comprare casa è ciò che separa un buon acquisto da mesi di problemi, perché quasi tutte le brutte sorprese di una compravendita nascono da dettagli che durante una visita non si vedono.
A questo punto la domanda giusta non è più “mi piace?”. È un’altra: questa casa è davvero quella che sto comprando, sulla carta e nei conti?
Ecco le cinque verifiche che facciamo sempre, prima di qualsiasi firma. In fondo trovi anche una sesta, che spetta al notaio ma che è bene conoscere.
Perché le verifiche vanno fatte prima della proposta
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1. Conformità urbanistica e catastale
La casa reale deve corrispondere a quella depositata in Comune e a quella registrata al Catasto. Sono due verifiche diverse, ed entrambe contano.
- Conformità catastale: la planimetria catastale deve rispecchiare lo stato attuale dell’immobile. Senza la dichiarazione di conformità, l’atto di compravendita non si può fare.
- Conformità urbanistica: ogni modifica deve essere coperta da un titolo edilizio. Una veranda chiusa, un tramezzo spostato, un sottotetto diventato camera sono difformità frequenti, soprattutto negli immobili più datati.
Le semplificazioni introdotte negli ultimi anni hanno reso alcune regolarizzazioni più semplici. Non le hanno però rese automatiche: servono comunque un tecnico, del tempo e, a volte, dei costi. Per questo conviene far verificare lo stato legittimo dell’immobile prima di impegnarsi.
2. Spese condominiali: arretrati e lavori deliberati
Quando si compra un appartamento in condominio, chi acquista risponde insieme al venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente. Di conseguenza, eventuali quote non pagate possono diventare un problema anche del nuovo proprietario.
Prima di firmare, quindi, è utile chiedere all’amministratore:
- la situazione dei pagamenti del venditore;
- il bilancio e i verbali delle ultime assemblee;
- l’elenco dei lavori straordinari già deliberati o in discussione.
Quest’ultimo punto è spesso sottovalutato. Un rifacimento del tetto o della facciata approvato poco prima della vendita può valere diverse migliaia di euro. Chi li paga va stabilito per iscritto già nella proposta o nel preliminare.
3. Agibilità, impianti e attestato energetico
Una casa abitata non è necessariamente una casa in regola. Per questo vanno chiesti subito, e non la settimana prima dell’atto, alcuni documenti:
- agibilità (oggi segnalazione certificata di agibilità), che attesta sicurezza, salubrità e rispetto delle norme dell’edificio;
- dichiarazioni di conformità degli impianti, elettrico, gas e riscaldamento in particolare;
- attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio e da allegare all’atto.
L’APE, inoltre, non è solo un adempimento. La classe energetica dice molto sui costi di gestione futuri e sugli eventuali lavori da mettere in conto. Due case allo stesso prezzo possono avere spese annue molto diverse.
4. Il mutuo, prima del compromesso
Firmare una proposta d’acquisto senza sapere se la banca finanzierà l’importo è il rischio più comune. Ed è anche il più evitabile.
Le strade per tutelarsi sono due, e si possono combinare:
- ottenere una pre-delibera dalla banca prima di formulare l’offerta, così da conoscere in anticipo l’importo finanziabile;
- inserire una clausola sospensiva nella proposta, che subordina l’acquisto all’ottenimento del mutuo entro una certa data.
Senza queste accortezze, un mutuo negato o inferiore alle attese può mettere a rischio la caparra. Anche la perizia della banca va considerata: se valuta l’immobile meno del prezzo concordato, l’importo finanziato potrebbe ridursi. Un prezzo coerente con il mercato protegge anche da questo.
5. I costi che non sono nel prezzo
Il costo reale di una casa non coincide mai con la cifra dell’annuncio. Saperlo prima permette di trattare con lucidità e di chiedere il mutuo giusto.
Le voci principali sono:
- imposte di acquisto, che cambiano molto a seconda che si compri da un privato o da un’impresa e che si tratti o meno di prima casa;
- onorario del notaio, per l’atto di compravendita e per l’eventuale atto di mutuo;
- compenso dell’agenzia, da conoscere e concordare con chiarezza fin dall’inizio;
- costi del mutuo, come istruttoria, perizia e imposta sostitutiva;
- eventuali spese tecniche, se servono regolarizzazioni o verifiche aggiuntive.
Per le imposte, la guida dell’Agenzia delle Entrate è il riferimento più affidabile, soprattutto per capire se si ha diritto alle agevolazioni prima casa.
E una sesta verifica: ipoteche e gravami
Il notaio controlla sempre, prima del rogito, che sull’immobile non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. È una verifica che non va fatta da soli, ma conviene sapere che esiste.
Se il venditore ha ancora un mutuo in corso, per esempio, l’ipoteca verrà estinta con il ricavato della vendita. È una situazione normale e gestibile, purché sia chiara a tutti fin dall’inizio.
Cosa controllare prima di comprare casa: la checklist in sintesi
- Planimetria catastale conforme allo stato attuale
- Titoli edilizi che coprono tutte le modifiche
- Situazione dei pagamenti condominiali del venditore
- Verbali di assemblea e lavori straordinari deliberati
- Agibilità e dichiarazioni di conformità degli impianti
- Attestato di prestazione energetica valido
- Pre-delibera del mutuo o clausola sospensiva nella proposta
- Stima completa di imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo
- Assenza di ipoteche e gravami (o piano chiaro per estinguerli)
Comprare casa senza sorprese è una questione di metodo
Nessuno di questi controlli richiede fortuna. Richiede soltanto di essere fatto al momento giusto, cioè prima. Se stai ancora valutando se sia il momento giusto per acquistare, può esserti utile anche il nostro articolo su comprare casa oggi o aspettare.
Per le verifiche tecniche, dalla conformità urbanistica all’APE fino al mutuo, lavoriamo con tecnici e consulenti di fiducia. E lo facciamo anche per chi non compra casa con noi.
Hai già individuato un immobile e vuoi capire da dove partire? Scrivici o chiamaci: ti diciamo cosa controllare e in che ordine.